Les professions concernées par la loi Hoguet

Les principales professions concernées par la loi Hoguet sont les suivantes :

• Agents immobiliers : Les agents immobiliers sont des professionnels qui interviennent dans les transactions immobilières, notamment dans la vente, l’achat, la location et la gestion de biens immobiliers. Ils doivent détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et respecter les obligations et les règles fixées par la loi Hoguet.
  
• Administrateurs de biens : Les administrateurs de biens sont des professionnels qui gèrent les biens immobiliers pour le compte de leurs propriétaires. Leur rôle peut inclure la gestion locative, la gestion des charges de copropriété, la gestion des travaux et des litiges liés aux biens immobiliers. Ils doivent également détenir une carte professionnelle et se conformer à la loi Hoguet.
  
• Syndics de copropriété : Les syndics de copropriété sont responsables de la gestion administrative, financière et technique des copropriétés. Ils sont chargés de veiller au respect des règles de la copropriété, de gérer les fonds de la copropriété et d’assurer la bonne gestion de l’immeuble. Ils doivent être titulaires d’une carte professionnelle et se conformer à la loi Hoguet.
  
• Marchands de listes : Les marchands de listes sont des professionnels spécialisés dans la vente ou la location de listes de contacts, de données ou d’informations. Ils doivent respecter certaines obligations, notamment en matière d’informations fournies aux consommateurs et de transparence dans la tarification des services.
  
• Chasseurs d’immobilier, courtiers immobiliers ou apporteurs d’affaires : ces professions visent à accompagner les consommateurs dans leur parcours de recherche d’une propriété (chasseur d’appartement), de recherche de financement (courtier immobilier) ou recherche d’opérations commerciales (apporteur d’affaires). En somme, toutes les activités qui font office d’intermédiaire pour les clients.

Il est important de noter que chaque profession a ses propres spécificités, obligations et modalités d’exercice régies par la loi Hoguet. Ces obligations visent à protéger les consommateurs, à garantir la qualité des services immobiliers et à assurer le respect des règles éthiques et déontologiques dans le secteur de l’immobilier. Cette législation introduit notamment la notion d’activité à titre accessoire (en complément d’une autre activité, et ce, de manière habituelle).

Les professions exclues par la loi Hoguet

L’article 2 de la loi Hoguet définit les exclusions de la loi Hoguet :

« Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :

Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité ;

Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;

Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du Code civil ;

Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions.

Aux titulaires d’une licence d’agent de voyages, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à l’organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

Aux organismes de placement collectif immobilier, organismes professionnels de placement collectif immobilier, sociétés civiles de placement immobilier et à leurs sociétés de gestion, sauf lorsqu’elles gèrent des actifs immobiliers faisant l’objet de mandats de gestion spécifiques ;

Aux associations œuvrant à la promotion de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définie à l’article L. 118-1 du code de l’action sociale et des familles et aux articles L. 631-17 à L. 631-19 du code de la construction et de l’habitation. »

La loi Hoguet réglemente spécifiquement certaines professions liées à l’immobilier, mais elle exclut également certaines autres professions réglementées ou spécificités du mode d’activité. Voici quelques exemples de professions qui ne sont pas soumises à la loi Hoguet :

• Les professions réglementées : notaires, avocats, experts immobiliers, géomètres-experts, etc.
• Les personnes agissant pour le compte de leur conjoint, parents, majeurs protégés ou de mineurs.
• Les personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis (propriétaire, usufruitier, nu-propriétaire, etc.).
• Les promoteurs immobiliers et constructeurs : Les promoteurs immobiliers sont responsables du développement et de la réalisation de projets immobiliers, tels que la construction de nouveaux bâtiments ou le lotissement de terrains. Bien qu’ils soient impliqués dans des opérations immobilières, leur activité est régie par des dispositions législatives spécifiques et non par la loi Hoguet.
• Les organismes, sociétés collectives ou civiles de placement immobilier, et leurs sociétés de gestion.
• Les agences de voyage pour des contrats éventuels de jouissance d’immeuble à temps partagé.
• Les associations qui œuvrent à la promotion de la cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Les opérations encadrées par la loi Hoguet

La loi Hoguet encadre certaines opérations spécifiques portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Voici les principales opérations immobilières encadrées par la loi Hoguet :

• La transaction sur immeuble
• La transaction sur fonds de commerce
• La cession d’un cheptel mort ou vif
• La transaction sur actions ou parts de sociétés immobilières
• La transaction sur parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou fonds de commerce
• La gestion immobilière
• La vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, à la vente, à la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce
• La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé
• L’exercice des fonctions de syndic de copropriété

La transaction sur immeuble

La transaction sur immeuble, également appelée opération de vente immobilière, désigne le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’une opération juridique par laquelle un propriétaire (vendeur) cède la propriété d’un bien immobilier à un acheteur, moyennant un prix convenu entre les deux parties.

La transaction sur immeuble peut concerner différents types de biens immobiliers tels que des maisons, des appartements, des terrains, des locaux commerciaux, des immeubles de bureaux, etc. Elle implique généralement plusieurs étapes, qui peuvent varier selon les législations nationales et les pratiques locales.

Voici quelques étapes courantes dans une transaction immobilière :

• Recherche du bien et négociation : L’acheteur recherche un bien qui correspond à ses besoins et à son budget. Une fois trouvé, il peut négocier le prix et les conditions d’achat avec le vendeur.
  
• Signature d’un compromis de vente : Une fois les termes de la vente convenus entre l’acheteur et le vendeur, un compromis de vente (ou promesse de vente) est généralement signé. Ce document officialise l’accord entre les parties et fixe les conditions de la vente, telles que le prix, les délais, les modalités de paiement, etc.
  
• Réalisation des diagnostics et vérifications : Avant la finalisation de la vente, l’acheteur peut faire réaliser des diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, électricité, etc.) et effectuer des vérifications sur le bien (titres de propriété, servitudes, hypothèques, etc.).
  
• Signature de l’acte de vente définitif : Une fois toutes les conditions remplies et les vérifications effectuées, l’acheteur et le vendeur procèdent à la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Cet acte transfère officiellement la propriété du bien de vendeur à l’acheteur.
  
• Formalités administratives et paiement : Après la signature de l’acte de vente, des formalités administratives sont réalisées pour enregistrer la transaction auprès des autorités compétentes. L’acheteur effectue le paiement du prix convenu, généralement par l’intermédiaire du notaire.

La transaction sur fonds de commerce

Il s’agit tout simplement de l’achat, la vente, ou la location-gérance de fonds de commerce. Contrairement à une transaction immobilière qui porte sur la vente d’un bien immobilier, la transaction sur fonds de commerce concerne la vente d’une entreprise commerciale existante, avec tous les éléments qui la composent et qui contribuent à sa valeur économique, que les éléments soient sous forme :

• Corporelle : bien mobilier, matériel et outillage, installations, aménagement, etc.
• Incorporelle : clientèle, droit au bail, les contrats, les savoir-faire et compétences du personnel, etc.

La cession d’un cheptel mort ou vif

La cession d’un cheptel mort ou vif fait référence à la vente ou au transfert de propriété d’un bétail pour le garder, le nourrir et le soigner.

• Cheptel vif : le bétail d’élevage d’une exploitation agricole
• Cheptel mort : bâtiments et instruments de travail.

Dans les deux cas, la cession d’un cheptel peut être soumise à des réglementations spécifiques en fonction du secteur d’activité, de la localisation géographique et des normes sanitaires. Des documents légaux tels que des contrats de vente, des certificats sanitaires ou des certificats d’origine peuvent être nécessaires pour officialiser la transaction et assurer la traçabilité des animaux.

La transaction sur actions ou parts de sociétés immobilières

Ce type d’opérations peut concerner les sociétés civiles immobilières (SCI), puisqu’il est question de la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitats participatifs qui donnent lieu à une attribution de locaux en propriété ou en jouissance.

La transaction sur parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce

Il s’agit donc d’une opération qui exclut toutes les opérations portant sur l’achat et la vente d’actions, même si l’actif social de la société comprend un immeuble ou un fonds de commerce.

La gestion immobilière

La gestion immobilière est une activité commerciale qui englobe la gestion et l’administration de biens immobiliers, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels. Cette pratique comprend la location, la gérance et la vente de ces biens, ainsi que la fourniture de services aux propriétaires et aux locataires.

Les gestionnaires immobiliers peuvent travailler pour des agences immobilières, des sociétés de gestion immobilière ou exercer en tant que professionnels indépendants. Leur rôle est de faciliter la relation entre les propriétaires et les locataires, en s’assurant que les biens immobiliers sont bien entretenus, que les loyers sont perçus et que les problèmes éventuels sont résolus de manière efficace.

La vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, à la vente, à la location de biens immobiliers ou de fonds de commerce

Les marchands de listes se distinguent des agents immobiliers traditionnels par le fait qu’ils n’agissent pas en tant qu’intermédiaires entre les parties. Leur activité consiste à vendre des listes de biens immobiliers à des personnes intéressées par une location ou un achat. Une fois la liste achetée, il revient aux intéressés de prendre directement contact avec les propriétaires pour organiser les visites et, éventuellement, conclure une transaction. Il est important de noter que les acheteurs de listes ne bénéficient d’aucune garantie quant à l’obtention du logement.

Les vendeurs de listes sont soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, en vertu du 7° de son article 1er. Ils sont donc tenus de respecter certaines obligations légales. Ils doivent détenir une carte professionnelle spécifique mentionnant leur qualité de « marchands de listes ». En cas de non-respect des dispositions légales, ils peuvent être passibles de sanctions pénales.

La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé

Les résidences de tourisme sont souvent détenues par des sociétés civiles immobilières d’attribution (parfois des sociétés par actions simplifiées) qui offrent à leurs associés (ou actionnaires) un droit d’utilisation sur une période et une durée déterminée, généralement d’une semaine, pour un logement spécifique au sein de la résidence. Le logement est ensuite occupé successivement par les différents associés ou actionnaires.

Il est important de noter que la jouissance en temps partagé d’un bien immobilier ne confère aucun droit de propriété aux associés de ces sociétés. Malgré cela, le concept de jouissance en temps partagé a été souvent confondu avec la multipropriété, ce qui est incorrect. La jouissance en temps partagé est une forme d’utilisation partagée d’un bien immobilier sans en être propriétaire, tandis que la multipropriété implique la propriété partagée d’un bien immobilier.

Ainsi, les associés ou actionnaires des sociétés civiles immobilières d’attribution de résidences de tourisme bénéficient d’un droit d’utilisation temporaire et spécifique, mais n’ont pas de droit de propriété sur le logement.

L’exercice des fonctions de syndic de copropriété

Chaque copropriété est tenue d’avoir un syndic chargé de l’administration et de la gestion financière de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire choisi parmi les membres de la copropriété. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans, sauf dans certains cas où elle est réduite à 1 an. Ce mandat peut être renouvelé à l’issue de cette période. Il est également possible de mettre fin au mandat en cours du syndic avant son échéance normale.